İSTANBUL İLİ SİLİVRİ İLÇESİ SELİMPAŞA MAHALLESİ SELİMPAŞA EMLAK KONUTLARI 818 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İSTANBUL İLİ SİLİVRİ İLÇESİ SELİMPAŞA MAHALLESİ SELİMPAŞA EMLAK KONUTLARI 818 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM RAPORU HAZIRLAYAN KURUM RAPOR TARİHİ İSTANBUL İLİ SİLİVRİ İLÇESİ SELİMPAŞA MAHALLESİ SELİMPAŞA EMLAK KONUTLARI 818 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde TEDAŞ lehine 99 yıllığına 1 TAPU BİLGİLERİ YTL bedelle İRTİFAK HAKKI dışında bir takyidat bulunmamaktadır. Kat mülkiyeti tesis edilmiştir. MEVCUT KULLANIM İMAR DURUMU KULLANIMDA 675 Ada 1 no.lu parsel E:1,00 H:18,50 yapılaşma koşulları ile Konut Alanı olarak planlanmıştır. DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ ,00 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPILMIŞ VE TAPUSU HENÜZ DEVREDİLMEMİŞ 322 BAĞIMSIZ ,00 BÖLÜMÜN PAZAR DEĞERİ , BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TOPLAM DEĞERİ 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. Sorumlu Değerleme Uzmanları... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. Müşteri Adı ve Bilgileri... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. Değerleme Tarihi... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... Hata! Yer işareti tanımlanmamış. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri... 9 Gayrimenkullerin İmar Durumu...11 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...12 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...13 İstanbul İli...13 Silivri İlçesi...14 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...15 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...15 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...15 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...16 Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...16 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...17 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...17 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...17 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...18 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...18 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Çevrede Arsa Değeri Araştırması...19 Çevrede Konut Değeri Araştırması...19 Çevrede Ticari Emsal Araştırması...19 Arsa Değeri...20 Gayrimenkullere Değer Takdiri...21 Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri...21 Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer...41 En Verimli Kullanım Analizi...41 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...42 RAPOR EKLERİ:

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli, Silivri İlçesi, Selimpaşa Mahallesi, 675 ada 1 parsel numaralı gayrimenkul üzerindeki Silivri Selimpaşa Emlak Konutları nda bulunan 818 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.1 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Geomatik Mühendisi H. Şule Postacı ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yasin PEKTAŞ tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.2 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.3 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.4 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki Aydın İli Didim İlçesi no.lu parsel üzerinde bulunan Parlamenterler Sitesi 25 Blok 1 no.lu bağımsız bölümün sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.5 Değerleme Tarihi: Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans No: Lisans No:

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli, Silivri İlçesi, Selimpaşa Mahallesi, 675 ada 1 parsel numaralı toplam ,50 m² yüzölçümlü gayrimenkul üzerindeki Silivri Selimpaşa Emlak Konutları kapsamında 56 bloktaki 818 adet bağımsız bölümdür. Bölge imar planında konut alanı olarak belirlenmiştir. Gelişmekte olan bölgede başka toplu konut uygulaması olmaması nedeniyle öncü bir niteliği olan projenin, çevresinde arsalar ve villa tipi yerleşimler bulunmaktadır. Proje prestijli, sosyal donatı içerikli olarak planlanmıştır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, E-5 karayoluna ise oldukça yakındır. 6

8 İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne yaklaşık 67,2 km ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 70 km. dir. Gayrimenkulün, önemli lokasyonlara yaklaşık mesafesi ise; Atatürk Havalimanına yaklaşık 56 km., Sabiha Gökçen Havalimanına takriben 111 km., Avrupa Otoyolu Selimpaşa Gişeleri ne ise yaklaşık 3,30 km. dir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; İstanbul dan Tekirdağ yönüne D-100 Karayolu nda ilerlenirken, Selimpaşa - Ortaköy yoluna girilerek takriben 2,3 km. gidildiği takdirde rapora konu taşınmazların bulunduğu bölgeye varılmış olur. 7

9 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Silivri Tapu Sicil Müdürlüğü nden tarihinde ve saat 10:50 de temin edilmiştir. Tapu Sicil Müdürlüğü nden edinilen bilgiye göre 675 ada 1 parsel no lu gayrimenkuller üzerinde tarih 9471 yevmiye no ile TEDAŞ lehine 99 yıllığına 1 YTL bedelle İRTİFAK HAKKI tesis edildiği belirlenmiştir. Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içerisindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. İncelemeye konu bağımsız bölümlerin Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan kat irtifakı listesi ve cevap yazısı ektedir. 8

10 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkul İstanbul İli, Silivri İlçesi, Selimpaşa Mahallesi 675 ada 1 numaralı parselde kayıtlıdır. 9

11 10

12 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Rapora konu gayrimenkuller; onay tarihli ve 1/5000 ölçekli Selimpaşa Nazım İmar Planı ve aynı onay tarihli 1/1.000 Ölçekli Selimpaşa Uygulama İmar Planında, H= 18,50, E=1,00 yapılaşma koşullarında Yerleşime Uygun ve Jeolojik Açıdan Önemli Alan tanımlarıyla konut alanı olarak planlanmıştır. 11

13 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkullerin tarihinde onaylanmış mimari projeleri mevcuttur. Silivri Belediyesi nde yapılan incelemede gayrimenkullerin ve no.lu yapı ruhsatları ve yapı kullanım izinleri görülmüştür. Rapora konu 818 gayrimenkulün, yapı kullanım izin belgeleri rapor ekinde sunulmuştur. Ada Parsel Blok No Yapı Ruhsatı Tarih ve No.su Yapı Kullanım İzin Belgesi Onay Tarihi Yapı Kullanım İzin Belgesi No.su A Bloklar / B Bloklar / C Bloklar / E Blok /

14 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul İli 13

15 İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır Silivri İlçesi İstanbul il merkezinin 67 kilometre batısında, (eski E-5)D-100 karayolu üzerinde bulunan bir sahil kentidir. Batısında Tekirdağ iline bağlı Çorlu ve Marmara Ereğlisi ilçeleri, doğusunda İstanbul iline bağlı Büyükçekmece ilçesi, kuzeyinde İstanbul iline bağlı Çatalca ilçesi, kuzeybatıda Tekirdağ iline bağlı Çerkezköy ilçesi, güneyinde ise Marmara Denizi yer alır. Marmara Denizi'ne kıyılarının uzunluğu yaklaşık 45 km dir. Silivri ilçesinin 18 köyü, 8 beldesi ve 7 mahallesi bulunmaktadır. İlçe toprakları genelde az eğimli alanlardır. İlçe dâhilinde yüksek dağlar bulunmamaktadır. İlçe sınırlarında çok önemli akarsu yatakları olmayıp Çanta Deresi, Gelevri Deresi, Kova Deresi, Tuzla Deresi ve Karılar Deresi gibi küçük dere ve çaylar bulunmaktadır. Silivri'nin İstanbul toplam nüfusu içindeki payı %1 düzeyindedir. İstanbul'daki 32 ilçe içinde daimi ikamet eden nüfus büyüklüğü olarak Şile, Çatalca, Eminönü ve Adalar ilçelerinin önünde 28. sırada yer almaktadır. Ancak yaz aylarında İstanbul'un nüfus yoğunluğu yüksek ilçelerinden birisi konumuna gelmektedir. Silivri'de günden güne azalan ekilebilir tarım topraklarında daha çok buğday yetiştirilmektedir. Trakya ikliminin özellikleri görülmektedir. Silivri ağaçsız bir bitki örtüsüne sahip olup, hakim görünüş steptir. Kuzeyde dağ köylerine doğru çıkıldığında, yükseklik ve rutubetin daha elverişli şartlarda olması nedeniyle ormanlık bölgeler bulunmaktadır. İstanbul a kurulması planlanan üçüncü havaalanı projesi için adı geçen yerlerden birinin Silivri olması şehrin ekonomisine çok önemli bir katkı sağlayacaktır. Havalimanına ulaşımı sağlayacak olan Metro ve 3. Köprü güzergahlarının Silivri ulaşımına son derece kolaylaştıracak ve bu ulaşım altyapılarının şehrin ekonomisini ivmelenerek gelişmesine sebep olacaktır. 14

16 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölge imar planına göre konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 820 konut hacmine sahiptir. Selimpaşa Emlak Konutları adıyla geçen yerleşimin içinde bir adet sosyal tesis ve bir adet küçük çarşı bulunmaktadır. Gayrimenkullerin çevresinde villa tipi yerleşimler ile boş araziler bulunmaktadır. İnşası tamamlanmış, yerleşimi başlamış olan Selimpaşa Emlak Konutları prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmıştır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, E-5 Karayolu na ise 2,30 km. mesafededir. 3.2 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Yerleşime başlanan projede 55 adet konut bloğu, 1 adet küçük çarşı ve 1 adet sosyal tesis bloğu bulunmaktadır. T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve AA Grup İnşaat Sanayi ve Tic. A.Ş. Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen Selimpaşa Emlak Konutları bölge için yapılan imar planına uygun, onaylı projesine göre yapılaşması için gerekli yapı ruhsatları ve yapı kullanım izinleri alınmıştır. Projede; Vaziyet planında belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yaya girişleri için güvenlik noktaları oluşturulmuş olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü, tek bir güvenlik noktasındandır. Site sakinleri ortak kullanımı için vaziyet planında belirtilen şekilde açık ve kapalı otopark alanları ve vaziyet planında belirtildiği gibi spor alanları, yürüyüş parkuru çocuk oyun alanları yapılmıştır. Vaziyet planında yeşil alan olarak gösterilen alanlara bitkisel peyzaj uygulaması yapılmıştır. Toplu konutlar, projesine uygun olarak inşa edilmiş, kullanımına başlanmıştır. 3.3 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu parsel üzerinde, tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli Selimpaşa Uygulama İmar Planı yapılmıştır. İmar planında belirlenmiş yapılaşma koşullarına uygun olarak inşa edilen proje, kat mülkiyetine esas onaylı projesine uygundur ve tüm blokların yapı kullanım izinleri alınmıştır. 15

17 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının bu bölgenin nüfusunun sosyal, kültürel ve ticari açıdan oluşacak tüm ihtiyaçlarının yüksek düzeyde karşılayacak şekilde bütüncül bir yaklaşımla hazırlanmış olması, Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve D-100 Karayollarına yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin olması, Nitelikli bir proje olarak tasarlanmış site niteliğinde olması. 4.3 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması, Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde, mevcut durum itibariyle güçlük çekilmesi. 16

18 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.2 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 17

19 5.2.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.3 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile emsal yöntemiyle bulunan arsa değeri ve yapı alanının birim maliyet fiyatına göre hesap edilmesiyle Yeniden İnşa Etme Yöntemi kullanılmıştır. 18

20 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması Arsa Konumu İrtibat Arsa Alanı(m²) Fiyat Birim Değer(TL/m²) Silivri/Selimpaşa , ,00 TL 226,03 Silivri/Selimpaşa , ,00 TL 234,58 Silivri/Selimpaşa , ,00 TL 200,27 Silivri/Selimpaşa , ,00 TL 221,89 Silivri/Selimpaşa , ,00 TL 165, Çevrede Konut Değeri Araştırması Konut Konumu İrtibat Oda Sayısı m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Selimpaşa Mh , ,00 978,25 Selimpaşa Mh , ,00 Selimpaşa Emlak Konutları Selimpaşa Emlak Konutları Selimpaşa Emlak Konutları Selimpaşa Emlak Konutları Selimpaşa Emlak Konutları Selimpaşa Emlak Konutları Selimpaşa Emlak Konutları , , ,33 Satış Ofisi Satış Ofisi Satış Ofisi Satış Ofisi Satış Ofisi Satış Ofisi , , , , , , , , , , , , Dubleks 3+1 Dubleks 6.3 Çevrede Ticari Emsal Araştırması 195, , ,37 205, , ,12 Konut Konumu İrtibat m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Selimpaşa Mh , , ,00 Selimpaşa Mh , , ,85 Silivri Merkez , , ,00 Silivri Merkez , , ,15 19

21 6.4 Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkuller Silivri İlçesi Selimpaşa Mahallesi, 675 ada, 1 parselde kayıtlı ,50 m² yüzölçümlü arsa üzerinde gerçekleştirilen inşaat projesinde 55 adet konut bloğunda ve 1 adet mini çarşı bloğunda bulunan 818 adet bağımsız bölümdür. Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve E=1,00 H=18,50 yapılaşma koşulunda Konut Alanı olarak planlanmış olması, Değerlemeye konu bloklara ait yapı kullanım izin belgelerinin alınmış olması, Yapı ruhsatlarında değerlemeye konu 818 bağımsız bölümün toplam arsa paylarının ,02 m² olması, Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 220,00 TL/m² olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = ,02 m² x 220,00 TL/m² = ,40 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 20

22 6.5 Gayrimenkullere Değer Takdiri Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. Silivri Selimpaşa Emlak Konutları nın çarşaf listesi temel alınarak bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. Satışı henüz gerçekleşmemiş 496 bağımsız bölümün pazar değeri Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) A1 1 ZEMİN ,52 114,34 G-B 984, , , A1 2 ZEMİN ,15 99,64 B 985, , , A1 3 ZEMİN ,33 114,34 K-B 985, , , A1 4 ZEMİN ,77 115,15 K-D 982, , , A1 5 ZEMİN ,99 84,08 D 985, , , A KAT ,96 128,41 G-B 1.002, , , A KAT ,03 103,53 B 1.005, , , A KAT ,61 128,69 K-B 995, , , A KAT ,98 129,15 K-D 999, , , A KAT ,87 87,97 D 1.006, , , A KAT ,96 128,41 G-B 1.002, , , A KAT ,03 103,53 B 1.005, , , A KAT ,61 128,69 K-B 995, , , A KAT ,98 129,15 K-D 999, , , A KAT ,87 87,97 D 1.006, , , A KAT ,96 128,41 G-B 1.002, , , A KAT ,03 103,53 B 1.005, , , A KAT ,61 128,69 K-B 995, , , A KAT ,98 129,15 K-D 999, , , A KAT ,87 87,97 D 1.006, , , A KAT ,96 128,41 G-B 1.002, , , A KAT ,03 103,53 B 1.005, , , A KAT ,61 128,69 K-B 995, , , A KAT ,98 129,15 K-D 999, , , A KAT ,87 87,97 D 1.006, , , A KAT ,01 79,1 G-B 1.117, , , A KAT ,5 103,51 B 994, , , A KAT ,93 149,93 B-K-D 1.092, , , A KAT ,88 88 D 1.002, , , A2 1 ZEMİN ,52 114,34 K-D 1.001, , , A2 2 ZEMİN ,15 99,64 D 1.001, , , A2 3 ZEMİN ,33 114,34 G-D 992, , , A2 4 ZEMİN ,77 115,15 G-B 996, , , A2 5 ZEMİN ,99 84,08 B 999, , ,00 21

23 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) A KAT ,96 128,41 K-D 1.011, , , A KAT ,03 103,53 D 1.013, , , A KAT ,61 128,69 G-D 1.013, , , A KAT ,98 129,15 G-B 1.014, , , A KAT ,87 87,97 B 1.019, , , A KAT ,96 128,41 K-D 1.011, , , A KAT ,03 103,53 D 1.013, , , A KAT ,61 128,69 G-D 1.013, , , A KAT ,98 129,15 G-B 1.014, , , A KAT ,87 87,97 B 1.019, , , A KAT ,96 128,41 K-D 1.011, , , A KAT ,03 103,53 D 1.013, , , A KAT ,61 128,69 G-D 1.013, , , A KAT ,98 129,15 G-B 1.014, , , A KAT ,87 87,97 B 1.019, , , A KAT ,96 128,41 K-D 1.011, , , A KAT ,03 103,53 D 1.013, , , A KAT ,61 128,69 G-D 1.013, , , A KAT ,98 129,15 G-B 1.014, , , A KAT ,87 87,97 B 1.019, , , A KAT ,01 79,1 K-D 1.136, , , A KAT ,5 103,51 D 1.009, , , A KAT ,93 149,93 D-G-B 1.118, , , A KAT ,88 88 B 1.015, , , A3 1 ZEMİN ,52 114,34 G-D 984, , , A3 2 ZEMİN ,15 99,64 D 985, , , A3 3 ZEMİN ,33 114,34 K-D 985, , , A3 4 ZEMİN ,77 115,15 K-B 982, , , A3 5 ZEMİN ,99 84,08 B 985, , , A KAT ,61 128,69 K-D 995, , , A KAT ,98 129,15 K-B 999, , , A KAT ,61 128,69 K-D 995, , , A KAT ,98 129,15 K-B 999, , , A KAT ,61 128,69 K-D 995, , , A KAT ,93 149,93 D-K-B 1.092, , , A KAT ,88 88 B 1.002, , , A4 1 ZEMİN ,52 114,34 K-B 1.001, , , A4 2 ZEMİN ,15 99,64 B 1.001, , , A4 3 ZEMİN ,33 114,34 G-B 1.002, , , A4 4 ZEMİN ,77 115,15 G-D 999, , , A4 5 ZEMİN ,99 84,08 D 999, , , A KAT ,96 128,41 K-B 1.011, , , A KAT ,61 128,69 G-B 1.013, , , A5 3 ZEMİN ,33 114,34 K-B 982, , ,00 22

24 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) A5 4 ZEMİN ,77 115,15 K-D 982, , , A5 5 ZEMİN ,99 84,08 D 980, , , A KAT ,61 128,69 K-B 995, , , A KAT ,98 129,15 K-D 996, , , A KAT ,87 87,97 D 998, , , A KAT ,61 128,69 K-B 995, , , A KAT ,98 129,15 K-D 990, , , A KAT ,61 128,69 K-B 995, , , A KAT ,98 129,15 K-D 996, , , A KAT ,61 128,69 K-B 995, , , A KAT ,98 129,15 K-D 996, , , A KAT ,93 149,93 B-K-D 1.105, , , A6 1 ZEMİN ,52 114,34 K-D 1.011, , , A6 2 ZEMİN ,15 99,64 D 1.012, , , A6 3 ZEMİN ,33 114,34 G-D 1.012, , , A6 4 ZEMİN ,77 115,15 G-B 1.012, , , A6 5 ZEMİN ,99 84,08 B 1.011, , , A KAT ,96 128,41 K-D 1.023, , , A KAT ,96 128,41 K-D 1.023, , , A KAT ,96 128,41 K-D 1.023, , , A7 1 ZEMİN ,52 114,34 G-D 984, , , A7 3 ZEMİN ,33 114,34 K-D 982, , , A7 4 ZEMİN ,77 115,15 K-B 982, , , A KAT ,61 128,69 K-D 995, , , A KAT ,98 129,15 K-B 996, , , A KAT ,61 128,69 K-D 995, , , A KAT ,61 128,69 K-D 992, , , A KAT ,61 128,69 K-D 995, , , A KAT ,98 129,15 K-B 996, , , A8 1 ZEMİN ,52 114,34 K-B 1.011, , , A8 2 ZEMİN ,15 99,64 B 1.012, , , A8 4 ZEMİN ,77 115,15 G-D 1.012, , , A8 5 ZEMİN ,99 84,08 D 1.011, , , A KAT ,96 128,41 K-B 1.023, , , A KAT ,61 128,69 G-B 1.019, , , A KAT ,96 128,41 K-B 1.023, , , A KAT ,96 128,41 K-B 1.023, , , A9 3 ZEMİN ,33 114,34 K-B 982, , , A9 4 ZEMİN ,77 115,15 K-D 982, , , A KAT ,98 129,15 K-D 991, , , A KAT ,61 128,69 K-B 995, , , A KAT ,61 128,69 K-B 995, , , A KAT ,98 129,15 K-D 996, , , A10 1 ZEMİN ,52 114,34 K-D 1.001, , ,00 23

25 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) A10 3 ZEMİN ,33 114,34 G-D 1.002, , , A10 4 ZEMİN ,77 115,15 G-B 999, , , A KAT ,96 128,41 K-D 1.008, , , A11 1 ZEMİN ,52 114,34 G-D 984, , , A11 3 ZEMİN ,33 114,34 K-D 982, , , A11 4 ZEMİN ,77 115,15 K-B 982, , , A KAT ,61 128,69 K-D 995, , , A KAT ,98 129,15 K-B 999, , , A KAT ,61 128,69 K-D 995, , , A KAT ,98 129,15 K-B 996, , , A12 1 ZEMİN ,52 114,34 K-B 1.001, , , A12 3 ZEMİN ,33 114,34 G-B 1.002, , , A12 4 ZEMİN ,77 115,15 G-D 999, , , A KAT ,96 128,41 K-B 1.008, , , A KAT ,96 128,41 K-B 1.008, , , B1 1 ZEMİN ,91 119,91 D-G-B 962, , , B1 2 ZEMİN ,81 89,29 B 931, , , B1 3 ZEMİN ,57 89,1 B 933, , , B1 4 ZEMİN ,91 120,02 B-K-D 952, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 975, , , B KAT ,81 89,29 B 952, , , B KAT ,57 89,1 B 954, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 965, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 971, , , B KAT ,81 89,29 B 952, , , B KAT ,57 89,1 B 954, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 965, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 975, , , B KAT ,81 89,29 B 952, , , B KAT ,57 89,1 B 954, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 965, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 975, , , B KAT ,81 89,29 B 952, , , B KAT ,57 89,1 B 954, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 965, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 971, , , B KAT ,81 89,29 B 948, , , B KAT ,57 89,1 B 950, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 959, , , B2 1 ZEMİN ,91 119,91 D-G-B 987, , , B2 2 ZEMİN ,81 89,29 B 956, , , B2 3 ZEMİN ,57 89,1 B 958, , , B2 4 ZEMİN ,91 120,02 B-K-D 978, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 1.006, , ,00 24

26 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) B KAT ,81 89,29 B 977, , , B KAT ,57 89,1 B 979, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 990, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 1.006, , , B KAT ,81 89,29 B 977, , , B KAT ,57 89,1 B 979, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 990, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 1.006, , , B KAT ,81 89,29 B 977, , , B KAT ,57 89,1 B 979, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 990, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 1.006, , , B KAT ,81 89,29 B 977, , , B KAT ,57 89,1 B 979, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 990, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 999, , , B KAT ,81 89,29 B 972, , , B KAT ,57 89,1 B 970, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 984, , , B3 1 ZEMİN ,91 119,91 K-D-G 981, , , B3 2 ZEMİN ,81 89,29 G 956, , , B3 3 ZEMİN ,57 89,1 G 958, , , B3 4 ZEMİN ,91 120,02 G-B-K 981, , , B KAT ,91 119,91 K-D-G 996, , , B KAT ,81 89,29 G 981, , , B KAT ,57 89,1 G 979, , , B KAT ,91 120,02 G-B-K 999, , , B KAT ,91 119,91 K-D-G 996, , , B KAT ,81 89,29 G 981, , , B KAT ,57 89,1 G 979, , , B KAT ,91 120,02 G-B-K 999, , , B KAT ,91 119,91 K-D-G 996, , , B KAT ,81 89,29 G 981, , , B KAT ,57 89,1 G 979, , , B KAT ,91 120,02 G-B-K 999, , , B KAT ,91 119,91 K-D-G 996, , , B KAT ,81 89,29 G 981, , , B KAT ,57 89,1 G 979, , , B KAT ,91 120,02 G-B-K 999, , , B KAT ,91 119,91 K-D-G 987, , , B KAT ,81 89,29 G 977, , , B KAT ,57 89,1 G 979, , , B KAT ,91 120,02 G-B-K 990, , , B4 1 ZEMİN ,91 119,91 B-K-D 972, , ,00 25

27 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) B4 2 ZEMİN ,81 89,29 D 952, , , B4 3 ZEMİN ,57 89,1 D 954, , , B4 4 ZEMİN ,91 120,02 D-G-B 975, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 984, , , B KAT ,81 89,29 D 969, , , B KAT ,57 89,1 D 971, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 990, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 984, , , B KAT ,81 89,29 D 969, , , B KAT ,57 89,1 D 971, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 990, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 984, , , B KAT ,81 89,29 D 969, , , B KAT ,57 89,1 D 971, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 990, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 984, , , B KAT ,81 89,29 D 969, , , B KAT ,57 89,1 D 971, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 990, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 978, , , B KAT ,81 89,29 D 965, , , B KAT ,57 89,1 D 967, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 984, , , B5 1 ZEMİN ,91 119,91 B-K-D 978, , , B5 2 ZEMİN ,81 89,29 D 956, , , B5 3 ZEMİN ,57 89,1 D 958, , , B5 4 ZEMİN ,91 120,02 D-G-B 987, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 990, , , B KAT ,81 89,29 D 977, , , B KAT ,57 89,1 D 979, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 1.006, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 990, , , B KAT ,81 89,29 D 977, , , B KAT ,57 89,1 D 979, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 1.006, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 990, , , B KAT ,81 89,29 D 977, , , B KAT ,57 89,1 D 979, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 1.006, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 990, , , B KAT ,81 89,29 D 977, , , B KAT ,57 89,1 D 979, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 1.006, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 984, , ,00 26

28 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) B KAT ,81 89,29 D 972, , , B KAT ,57 89,1 D 970, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 999, , , B6 1 ZEMİN ,91 119,91 D-G-B 962, , , B6 2 ZEMİN ,81 89,29 B 931, , , B6 3 ZEMİN ,57 89,1 B 933, , , B6 4 ZEMİN ,91 120,02 B-K-D 952, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 975, , , B KAT ,81 89,29 B 952, , , B KAT ,57 89,1 B 954, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 965, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 975, , , B KAT ,81 89,29 B 956, , , B KAT ,57 89,1 B 958, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 965, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 975, , , B KAT ,81 89,29 B 952, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 965, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 975, , , B KAT ,81 89,29 B 952, , , B KAT ,57 89,1 B 954, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 965, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 971, , , B KAT ,81 89,29 B 948, , , B KAT ,57 89,1 B 950, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 959, , , B7 1 ZEMİN ,91 119,91 D-G-B 987, , , B7 4 ZEMİN ,91 120,02 B-K-D 978, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 1.006, , , B KAT ,81 89,29 B 977, , , B KAT ,57 89,1 B 979, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 990, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 1.006, , , B KAT ,81 89,29 B 977, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 990, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 1.006, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 990, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 990, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 999, , , B KAT ,81 89,29 B 972, , , B KAT ,57 89,1 B 970, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 984, , , B8 1 ZEMİN ,91 119,91 K-D-G 987, , , B8 2 ZEMİN ,81 89,29 G 969, , ,00 27

29 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) B8 3 ZEMİN ,57 89,1 G 971, , , B8 4 ZEMİN ,91 120,02 G-B-K 987, , , B KAT ,91 119,91 K-D-G 1.003, , , B KAT ,91 120,02 G-B-K 1.006, , , B KAT ,91 119,91 K-D-G 1.003, , , B KAT ,91 120,02 G-B-K 1.006, , , B KAT ,91 119,91 K-D-G 1.003, , , B KAT ,91 120,02 G-B-K 1.006, , , B KAT ,91 119,91 K-D-G 1.003, , , B KAT ,91 120,02 G-B-K 1.006, , , B KAT ,91 119,91 K-D-G 996, , , B KAT ,91 120,02 G-B-K 999, , , B9 1 ZEMİN ,91 119,91 B-K-D 948, , , B9 2 ZEMİN ,81 89,29 D 931, , , B9 3 ZEMİN ,57 89,1 D 933, , , B9 4 ZEMİN ,91 120,02 D-G-B 962, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 965, , , B KAT ,81 89,29 D 952, , , B KAT ,57 89,1 D 954, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 975, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 965, , , B KAT ,81 89,29 D 952, , , B KAT ,57 89,1 D 954, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 975, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 965, , , B KAT ,81 89,29 D 952, , , B KAT ,57 89,1 D 954, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 975, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 965, , , B KAT ,81 89,29 D 952, , , B KAT ,57 89,1 D 954, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 975, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 959, , , B KAT ,81 89,29 D 948, , , B KAT ,57 89,1 D 950, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 971, , , B10 1 ZEMİN ,91 119,91 B-K-D 978, , , B10 2 ZEMİN ,81 89,29 D 956, , , B10 3 ZEMİN ,57 89,1 D 958, , , B10 4 ZEMİN ,91 120,02 D-G-B 987, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 990, , , B KAT ,81 89,29 D 977, , , B KAT ,57 89,1 D 979, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 1.006, , ,00 28

30 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) B KAT ,91 119,91 B-K-D 990, , , B KAT ,81 89,29 D 977, , , B KAT ,57 89,1 D 979, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 1.006, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 990, , , B KAT ,81 89,29 D 977, , , B KAT ,57 89,1 D 979, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 1.006, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 990, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 1.006, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 984, , , B KAT ,57 89,1 D 970, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 999, , , B11 1 ZEMİN ,91 119,91 D-G-B 960, , , B11 2 ZEMİN ,81 89,29 B 927, , , B11 3 ZEMİN ,57 89,1 B 929, , , B11 4 ZEMİN ,91 120,02 B-K-D 948, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 971, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 971, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 960, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 971, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 960, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 971, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 960, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 968, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 953, , , B12 1 ZEMİN ,91 119,91 D-G-B 987, , , B12 2 ZEMİN ,81 89,29 B 956, , , B12 3 ZEMİN ,57 89,1 B 958, , , B12 4 ZEMİN ,91 120,02 B-K-D 978, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 999, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 987, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 987, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 968, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 987, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 993, , , B KAT ,91 120,02 B-K-D 981, , , B13 1 ZEMİN ,91 119,91 K-D-G 987, , , B13 3 ZEMİN ,57 89,1 G 971, , , B13 4 ZEMİN ,91 120,02 G-B-K 987, , , B KAT ,91 119,91 K-D-G 999, , , B KAT ,91 120,02 G-B-K 999, , , B KAT ,91 120,02 G-B-K 999, , , B KAT ,91 120,02 G-B-K 993, , ,00 29

31 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) B14 1 ZEMİN ,91 119,91 B-K-D 948, , , B14 2 ZEMİN ,81 89,29 D 927, , , B14 3 ZEMİN ,57 89,1 D 929, , , B14 4 ZEMİN ,91 120,02 D-G-B 960, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 960, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 971, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 960, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 971, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 960, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 971, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 960, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 968, , , B15 1 ZEMİN ,91 119,91 B-K-D 978, , , B15 2 ZEMİN ,81 89,29 D 956, , , B15 3 ZEMİN ,57 89,1 D 958, , , B15 4 ZEMİN ,91 120,02 D-G-B 987, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 987, , , B KAT ,81 89,29 D 969, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 999, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 987, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 999, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 987, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 999, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 987, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 981, , , B KAT ,57 89,1 D 969, , , C1 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 D-G-B 1.071, , , C1 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.037, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 205,06 146,92 D-G-B 1.075, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.041, , , C2 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C2 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C3 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C3 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C4 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C4 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-K-D 1.035, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 205,06 146,92 B-K-D 1.034, , , C5 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 D-G-B 1.071, , , C5 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.040, , ,00 30

32 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) C KAT 3+1 DUBLEKS 205,06 146,92 D-G-B 1.075, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.041, , , C6 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C6 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C7 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C7 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C8 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C8 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-K-D 1.035, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 205,06 146,92 B-K-D 1.034, , , C9 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 D-G-B 1.071, , , C9 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.040, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 205,06 146,92 D-G-B 1.073, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.041, , , C10 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C10 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C11 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C11 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C12 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C12 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-K-D 1.035, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 205,06 146,92 B-K-D 1.034, , , C13 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 D-G-B 1.071, , , C13 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.040, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 205,06 146,92 D-G-B 1.075, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.041, , , C14 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.027, , , C14 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.027, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.025, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.025, , , C15 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.027, , , C15 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.027, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.025, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.025, , , C16 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.027, , , C16 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-K-D 1.044, , ,00 31

33 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.025, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 205,06 146,92 B-K-D 1.046, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.025, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.025, , , C20 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.022, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.025, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 205,06 146,92 B-K-D 1.046, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.041, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 205,06 146,92 B-K-D 1.034, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.041, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.013, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 205,06 146,92 B-K-D 1.034, , , E 11 ZEMİN BOS 117,87 107,3 K-B-G 1.392, , ,00 TOPLAM , ,00 32

34 Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 322 bağımsız bölümün pazar değeri Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) A KAT ,96 128,41 G-D 1.002, , , A KAT ,03 103,53 D 1.005, , , A KAT ,87 87,97 B 1.006, , , A KAT ,96 128,41 G-D 1.002, , , A KAT ,03 103,53 D 1.005, , , A KAT ,87 87,97 B 1.006, , , A KAT ,96 128,41 G-D 1.002, , , A KAT ,03 103,53 D 1.005, , , A KAT ,98 129,15 K-B 999, , , A KAT ,87 87,97 B 1.006, , , A KAT ,96 128,41 G-D 1.002, , , A KAT ,03 103,53 D 1.005, , , A KAT ,61 128,69 K-D 995, , , A KAT ,98 129,15 K-B 999, , , A KAT ,87 87,97 B 1.006, , , A KAT ,01 79,1 G-D 1.117, , , A KAT ,5 103,51 D 994, , , A KAT ,03 103,53 B 1.013, , , A KAT ,98 129,15 G-D 1.014, , , A KAT ,87 87,97 D 1.019, , , A KAT ,96 128,41 K-B 1.011, , , A KAT ,03 103,53 B 1.013, , , A KAT ,61 128,69 G-B 1.013, , , A KAT ,98 129,15 G-D 1.014, , , A KAT ,87 87,97 D 1.019, , , A KAT ,96 128,41 K-B 1.011, , , A KAT ,03 103,53 B 1.013, , , A KAT ,61 128,69 G-B 1.013, , , A KAT ,98 129,15 G-D 1.014, , , A KAT ,87 87,97 D 1.019, , , A KAT ,96 128,41 K-B 1.011, , , A KAT ,03 103,53 B 1.013, , , A KAT ,61 128,69 G-B 1.013, , , A KAT ,98 129,15 G-D 1.014, , , A KAT ,87 87,97 D 1.019, , , A KAT ,01 79,1 K-B 1.136, , , A KAT ,5 103,51 B 1.009, , , A KAT ,93 149,93 B-G-D 1.118, , , A KAT ,88 88 D 1.015, , , A5 1 ZEMİN ,52 114,34 G-B 984, , , A5 2 ZEMİN ,15 99,64 B 981, , , A KAT ,96 128,41 G-B 996, , , A KAT ,03 103,53 B 998, , ,00 33

35 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) A KAT ,96 128,41 G-B 994, , , A KAT ,03 103,53 B 996, , , A KAT ,87 87,97 D 998, , , A KAT ,96 128,41 G-B 994, , , A KAT ,03 103,53 B 974, , , A KAT ,87 87,97 D 998, , , A KAT ,96 128,41 G-B 994, , , A KAT ,03 103,53 B 1.002, , , A KAT ,87 87,97 D 998, , , A KAT ,01 79,1 G-B 1.069, , , A KAT ,5 103,51 B 985, , , A KAT ,88 88 D 994, , , A KAT ,03 103,53 D 1.020, , , A KAT ,61 128,69 G-D 1.019, , , A KAT ,98 129,15 G-B 1.023, , , A KAT ,87 87,97 B 1.023, , , A KAT ,03 103,53 D 1.020, , , A KAT ,61 128,69 G-D 1.012, , , A KAT ,98 129,15 G-B 1.015, , , A KAT ,87 87,97 B 1.023, , , A KAT ,96 128,41 K-D 1.018, , , A KAT ,03 103,53 D 1.011, , , A KAT ,61 128,69 G-D 1.013, , , A KAT ,98 129,15 G-B 1.015, , , A KAT ,87 87,97 B 1.017, , , A KAT ,03 103,53 D 1.013, , , A KAT ,61 128,69 G-D 1.019, , , A KAT ,98 129,15 G-B 1.023, , , A KAT ,87 87,97 B 1.022, , , A KAT ,01 79,1 K-D 1.074, , , A KAT ,5 103,51 D 1.017, , , A KAT ,93 149,93 D-G-B 1.150, , , A KAT ,88 88 B 1.008, , , A7 2 ZEMİN ,15 99,64 D 980, , , A7 5 ZEMİN ,99 84,08 B 980, , , A KAT ,96 128,41 G-D 994, , , A KAT ,03 103,53 D 996, , , A KAT ,87 87,97 B 998, , , A KAT ,96 128,41 G-D 994, , , A KAT ,03 103,53 D 933, , , A KAT ,98 129,15 K-B 996, , , A KAT ,87 87,97 B 998, , , A KAT ,96 128,41 G-D 1.002, , , A KAT ,03 103,53 D 974, , ,00 34

36 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) A KAT ,98 129,15 K-B 987, , , A KAT ,87 87,97 B 998, , , A KAT ,96 128,41 G-D 1.009, , , A KAT ,03 103,53 D 974, , , A KAT ,87 87,97 B 995, , , A KAT ,01 79,1 G-D 1.026, , , A KAT ,5 103,51 D 974, , , A KAT ,93 149,93 D-K-B 1.045, , , A KAT ,88 88 B 994, , , A8 3 ZEMİN ,33 114,34 G-B 1.012, , , A KAT ,03 103,53 B 1.011, , , A KAT ,98 129,15 G-D 1.015, , , A KAT ,87 87,97 D 1.023, , , A KAT ,03 103,53 B 1.020, , , A KAT ,61 128,69 G-B 1.012, , , A KAT ,98 129,15 G-D 1.015, , , A KAT ,87 87,97 D 1.023, , , A KAT ,96 128,41 K-B 1.023, , , A KAT ,03 103,53 B 1.011, , , A KAT ,61 128,69 G-B 991, , , A KAT ,98 129,15 G-D 995, , , A KAT ,87 87,97 D 1.023, , , A KAT ,03 103,53 B 1.011, , , A KAT ,61 128,69 G-B 991, , , A KAT ,98 129,15 G-D 1.023, , , A KAT ,87 87,97 D 1.017, , , A KAT ,01 79,1 K-B 1.074, , , A KAT ,5 103,51 B 1.007, , , A KAT ,93 149,93 B-G-D 1.080, , , A KAT ,88 88 D 1.013, , , A9 1 ZEMİN ,52 114,34 G-B 984, , , A9 5 ZEMİN ,99 84,08 D 980, , , A KAT ,03 103,53 B 956, , , A KAT ,61 128,69 K-B 995, , , A KAT ,87 87,97 D 998, , , A KAT ,03 103,53 B 1.000, , , A KAT ,98 129,15 K-D 996, , , A KAT ,96 128,41 G-B 936, , , A KAT ,61 128,69 K-B 992, , , A KAT ,98 129,15 K-D 996, , , A KAT ,87 87,97 D 995, , , A KAT ,96 128,41 G-B 953, , , A KAT ,87 87,97 D 998, , , A KAT ,01 79,1 G-B 980, , ,00 35

37 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) A KAT ,5 103,51 B 985, , , A KAT ,93 149,93 B-K-D 949, , , A KAT ,88 88 D 994, , , A10 2 ZEMİN ,15 99,64 D 1.001, , , A10 5 ZEMİN ,99 84,08 B 994, , , A KAT ,03 103,53 D 1.004, , , A KAT ,61 128,69 G-D 1.002, , , A KAT ,98 129,15 G-B 1.000, , , A KAT ,87 87,97 B 1.011, , , A KAT ,96 128,41 K-D 1.008, , , A KAT ,03 103,53 D 964, , , A KAT ,61 128,69 G-D 1.010, , , A KAT ,98 129,15 G-B 949, , , A KAT ,87 87,97 B 1.009, , , A KAT ,96 128,41 K-D 1.000, , , A KAT ,03 103,53 D 941, , , A KAT ,61 128,69 G-D 944, , , A KAT ,98 129,15 G-B 949, , , A KAT ,03 103,53 D 941, , , A KAT ,98 129,15 G-B 1.017, , , A KAT ,87 87,97 B 971, , , A KAT ,01 79,1 K-D 980, , , A KAT ,5 103,51 D 1.000, , , A KAT ,93 149,93 D-G-B 974, , , A KAT ,88 88 B 1.008, , , A11 2 ZEMİN ,15 99,64 D 981, , , A11 5 ZEMİN ,99 84,08 B 980, , , A KAT ,96 128,41 G-D 991, , , A KAT ,03 103,53 D 956, , , A KAT ,87 87,97 B 998, , , A KAT ,96 128,41 G-D 994, , , A KAT ,03 103,53 D 933, , , A KAT ,98 129,15 K-B 996, , , A KAT ,87 87,97 B 998, , , A KAT ,03 103,53 D 933, , , A KAT ,61 128,69 K-D 995, , , A KAT ,98 129,15 K-B 996, , , A KAT ,87 87,97 B 995, , , A KAT ,96 128,41 G-D 1.002, , , A KAT ,03 103,53 D 933, , , A KAT ,61 128,69 K-D 992, , , A KAT ,87 87,97 B 995, , , A KAT ,01 79,1 G-D 980, , , A KAT ,93 149,93 D-K-B 945, , ,00 36

38 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) A KAT ,88 88 B 994, , , A12 2 ZEMİN ,15 99,64 B 1.001, , , A12 5 ZEMİN ,99 84,08 D 994, , , A KAT ,03 103,53 B 1.005, , , A KAT ,61 128,69 G-B 1.002, , , A KAT ,98 129,15 G-D 1.000, , , A KAT ,87 87,97 D 1.009, , , A KAT ,96 128,41 K-B 1.000, , , A KAT ,03 103,53 B 941, , , A KAT ,61 128,69 G-B 944, , , A KAT ,98 129,15 G-D 949, , , A KAT ,87 87,97 D 1.009, , , A KAT ,96 128,41 K-B 1.008, , , A KAT ,03 103,53 B 1.004, , , A KAT ,98 129,15 G-D 949, , , A KAT ,87 87,97 D 971, , , A KAT ,03 103,53 B 964, , , A KAT ,61 128,69 G-B 951, , , A KAT ,98 129,15 G-D 949, , , A KAT ,87 87,97 D 971, , , A KAT ,01 79,1 K-B 980, , , A KAT ,5 103,51 B 1.000, , , A KAT ,93 149,93 B-G-D 974, , , A KAT ,88 88 D 982, , , B KAT ,57 89,1 B 954, , , B7 2 ZEMİN ,81 89,29 B 956, , , B7 3 ZEMİN ,57 89,1 B 958, , , B KAT ,57 89,1 B 979, , , B KAT ,81 89,29 B 977, , , B KAT ,57 89,1 B 979, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 1.006, , , B KAT ,81 89,29 B 977, , , B KAT ,57 89,1 B 979, , , B KAT ,81 89,29 G 994, , , B KAT ,57 89,1 G 991, , , B KAT ,81 89,29 G 994, , , B KAT ,57 89,1 G 991, , , B KAT ,81 89,29 G 994, , , B KAT ,57 89,1 G 991, , , B KAT ,81 89,29 G 994, , , B KAT ,57 89,1 G 991, , , B KAT ,81 89,29 G 985, , , B KAT ,57 89,1 G 987, , , B KAT ,81 89,29 D 977, , ,00 37

39 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) B KAT ,57 89,1 D 979, , , B KAT ,81 89,29 D 972, , , B KAT ,81 89,29 B 937, , , B KAT ,57 89,1 B 939, , , B KAT ,81 89,29 B 937, , , B KAT ,57 89,1 B 907, , , B KAT ,81 89,29 B 905, , , B KAT ,57 89,1 B 939, , , B KAT ,81 89,29 B 905, , , B KAT ,57 89,1 B 939, , , B KAT ,81 89,29 B 933, , , B KAT ,57 89,1 B 915, , , B KAT ,57 89,1 B 952, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 992, , , B KAT ,81 89,29 B 909, , , B KAT ,57 89,1 B 911, , , B KAT ,81 89,29 B 909, , , B KAT ,57 89,1 B 911, , , B KAT ,91 119,91 D-G-B 950, , , B KAT ,81 89,29 B 909, , , B KAT ,57 89,1 B 911, , , B KAT ,81 89,29 B 906, , , B KAT ,57 89,1 B 915, , , B13 2 ZEMİN ,81 89,29 G 967, , , B KAT ,81 89,29 G 918, , , B KAT ,57 89,1 G 920, , , B KAT ,57 89,1 G 985, , , B KAT ,91 119,91 K-D-G 941, , , B KAT ,81 89,29 G 918, , , B KAT ,91 120,02 G-B-K 999, , , B KAT ,91 119,91 K-D-G 950, , , B KAT ,81 89,29 G 918, , , B KAT ,57 89,1 G 920, , , B KAT ,91 120,02 G-B-K 941, , , B KAT ,91 119,91 K-D-G 941, , , B KAT ,81 89,29 G 909, , , B KAT ,81 89,29 D 883, , , B KAT ,57 89,1 D 931, , , B KAT ,81 89,29 D 929, , , B KAT ,57 89,1 D 950, , , B KAT ,81 89,29 D 929, , , B KAT ,57 89,1 D 885, , , B KAT ,81 89,29 D 909, , , B KAT ,57 89,1 D 885, , ,00 38

40 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) B KAT ,91 120,02 D-G-B 971, , , B KAT ,91 119,91 B-K-D 953, , , B KAT ,81 89,29 D 948, , , B KAT ,57 89,1 D 931, , , B KAT ,57 89,1 D 969, , , B KAT ,81 89,29 D 967, , , B KAT ,57 89,1 D 973, , , B KAT ,57 89,1 D 911, , , B KAT ,81 89,29 D 967, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 963, , , B KAT ,81 89,29 D 930, , , B KAT ,91 120,02 D-G-B 993, , , C17 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 D-G-B 1.066, , , C17 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.032, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 205,06 146,92 D-G-B 1.075, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.032, , , C18 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.025, , , C18 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.027, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.025, , , C19 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.022, , , C19 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.027, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 195,35 144,5 B-D 1.025, , , C20 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-K-D 1.030, , , C21 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 D-G-B 1.066, , , C21 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.049, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 205,06 146,92 D-G-B 1.075, , , C22 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C22 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C23 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.013, , , C23 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.013, , , C24 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.013, , , C24 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-K-D 1.035, , , C25 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 D-G-B 1.070, , , C25 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.040, , , C KAT 3+1 DUBLEKS 205,06 146,92 D-G-B 1.075, , , C26 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C26 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C27 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C27 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.015, , , C28 1 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-D 1.010, , , C28 2 ZEMİN 3+1 DUBLEKS 204,42 147,96 B-K-D 1.035, , , E 1 ZEMİN BOS 37,03 32,04 D 1.431, , , E 2 ZEMİN BOS 37,27 32,22 D 1.422, , , E 3 ZEMİN BOS 34,9 30,03 D 1.415, , ,00 39

41 Sıra No Ada Parsel Blok Kapı No Kat Oda Brüt Alan Net Alan Yönü Birim m² fiyatı (KDV Hariç) (KDV Dahil) E 4 ZEMİN BOS 36,19 31,9 D 1.392, , , E 5 ZEMİN BOS 36,23 32,07 D 1.391, , , E 8 ZEMİN BOS 37,05 32,1 D 1.430, , , E 9 ZEMİN BOS 37,26 32,22 D 1.422, , , E 10 ZEMİN BOS 251,26 234,61 G 1.391, , , E KAT BOS 74,31 65,62 D 1.437, , , E KAT BOS 34,9 30,03 D 1.415, , , E KAT BOS 36,19 31,9 D 1.450, , , E KAT BOS 36,23 32,07 D 1.449, , , E KAT BOS 36,31 32 D 1.445, , , E KAT BOS 35,05 30,18 D 1.409, , , E KAT BOS 37,05 32,1 D 1.430, , , E KAT BOS 114,62 104,67 K-D-G 1.414, , , E KAT BOS 94,68 86,05 K-G 1.478, , , E KAT BOS 111,61 100,78 K-B-G 1.420, , ,00 TOPLAM , ,00 KDV Hariç (TL) KDV Dahil (TL) Satışı henüz gerçekleşmemiş 496 bağımsız bölümün pazar değeri , ,00 Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 322 bağımsız bölümün pazar değeri , , Bağımsızı Bölümün i , ,00 40

42 6.5.2 Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer Takdiri Yapı ruhsatlarında değerlemeye konu 818 bağımsız bölümün toplam arsa paylarının ,50 m² olduğu görülmüş, arsanın m² birim değeri emsal yöntemi ile 220,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin brüt m²leri toplamı ,25 m²dir. Yeniden yapım birim m² değeri yapı sınıfının 3-B olduğu göz önüne alınarak 565,00 TL/m² + olarak hesap edilmiştir. Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [Arsa Payı (m²) x Arsa Birim m² değeri (TL/m²)) + (Bağımsız Bölümün Brüt m²si x Yeniden Yapım Birim Maliyeti(TL/m²))] x (1+Şerefiye Oranı) Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [( ,02 m² x 220,00 TL) + ( ,25 m² x 565,00)] x (1 + 0,27) = ,68 olarak hesap edilmiştir. 6.6 En Verimli Kullanım Analizi Uluslararası Değerleme Standartlarınca Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir. 41

43 6.7 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Silivri İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin yüklenici AA Grup İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile gerçekleştirdiği Silivri Selimpaşa Emlak Konutları 121,71 dönüm arsa üzerinde inşa edilmiş bütüncül bir Toplu Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut, ticari üniteler, sosyal yaşam alanları ve sosyal tesis alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Toplu konut bloklarının konumu ve ulaşım imkânları niteliklidir. Değerleme konusu gayrimenkuller için emsal karşılaştırma yöntemi ve yeniden inşa maliyeti değerleri raporun sayfalarında belirtilmiştir. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir. Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır. Satışı henüz gerçekleşmemiş 496 bağımsız bölümün pazar değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,46 TL) USD (1,88 TL) , , ,37 $ Satış sözleşmesi yapılmış ve tapusu henüz devredilmemiş 322 bağımsız bölümün pazar değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,46 TL) USD (1,88 TL) , , ,56 $ 818 Bağımsızı Bölümün i KDV Hariç (TL) EURO (2,46 TL) USD (1,88 TL) , , ,93 $ Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Bina olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir. 42

44 İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans No: Lisans No: RAPOR EKLERİ: 1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar 2. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Vaziyet ve Kat Planları 3. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri 4. Tapu Sicil Müdürlüğünden Alınan Cevap Yazısı ve Kat Mülkiyeti Listesi 5. 1/1000 Ölçekli İmar Planı Notları 6. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Kullanım İzin Belgeleri 7. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste 8. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi 43

45 İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR 44

46 45

47 46

48 47

49 48

50 49

51 50

52 51

53 52

54 53

55 54

56 55

57 56