İÇİNDEKİLER. Birinci Bölüm KONUT DEĞERLEMESİ VE FİNANS MATEMATİĞİ

Transkript

1 İÇİNDEKİLER Birinci Bölüm KONUT DEĞERLEMESİ VE FİNANS MATEMATİĞİ 1. KONUT DEĞERLEME İLKELERİ Değerlemeye İlişkin Temel Kavramlar Değer Türleri ve Kapsamı Değeri Etkileyen Faktörler Değerlemenin Kapsamı Değerlemenin İşlevi Değerlemenin Amacı Mülk ve Değerleme Mülk Değerleme Nerelerde Kullanılır Belli Başlı Değer Tanımları Piyasa Değeri Pazar Değeri Makul Değer (Adil Piyasa Değeri) Kullanım Değeri Yatırım Değeri Faal İşletme Değeri Vergi Değeri Sigortalanabilir Değer Kurtarılabilir Değer Özel Değer İpotek Teminatlı Kredi Değeri Tasfiye (Zorunlu Satış Değeri) Hurda Değer Kalıntı Değer Tavan Değeri Net Aktif Değer GENEL YAPI BİLGİSİ Konutta Yapı Sınıflarını Tespit Etme Temel Taşıyıcı Sisteme Göre Yapıları Sınıflandırma Betonarme Yapılar Çelik Konstrüksiyon Yapılar... 12

2 vi SPK Konut Değerleme Uzmanlığı Lisanslama Sınavlarına Hazırlık Yığma Kagir Yapılar Ahşap Yapılar Prefabrik Yapılar Kullanım Amaçlarına Göre Yapıları Sınıflandırma Eski Yapılar Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayınlanan Mimarlık ve Mühendislik Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Sınıfları Konutta Kullanılan İç ve Dış Mekan Temel Yapı Malzemeleri Konutu Oluşturan Taşıyıcı Yapılar Döşeme Kiriş Kolon Temel Konutta Kullanılan İç Mekan Yapı Malzemeleri Konutta Kullanılan Dış Mekan Yapı Malzemeleri Binalar İnşa Edilirken Yapılan En Yaygın Uygulama ve İmalat Hataları Betonarme Yapılarda Uygulama ve İmalat Hataları Çelik Yapılarda Uygulama ve İmalat Hataları Ahşap Yapılarda Uygulama ve İmalat Hataları Proje Okuma KONUT PİYASASI Konut Piyasası ile ilgili Kavramlar Konut Finansmanı Konut Finansman Kuruluşları Türk Konut Finansman Piyasasının Yapısı Kullanılan Yöntemler ve Kurumlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (G.Y.O) İpoteğe Dayalı Konut Finansman Sistemi (Mortgage) Piyasa Türleri Piyasada Veri Toplama ve Analizi Konut Piyasası Talep Analizinde Önemli Faktörler Para ve Sermaye Piyasalarının Rolü ve Gayrimenkul Piyasaları ile Etkileşimi Risk Kavramı Riskin Ölçümünde Kullanılan Başlıca Matematiksel Veriler... 30

3 İçindekiler vii 4. DEĞERLEME SÜRECİ Değerleme Sürecinin Tanımlanması Sorunun Tanımı Değerlemeyi Kullanacak Müşterinin ya da Kullanıcının Tanımı Değerlemenin Kullanım Amacı Değerlemenin Amacı Değer Tahminin Tarihi Olağanüstü Varsayımlar Verilerin Toplanması ve Mülkün Tanımlanması Veri Analizi Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması Raporlama MALİYET ANALİZİ Konut Arazisinin Değerlemesi Maliyet Yaklaşımı Bina Maliyeti ve Amortismanı Bina Maliyeti Amortisman Amortisman ile ilgili Bazı Önemli Tanımlar Amortisman Belirleme Yöntemleri Piyasadan Çıkarma Yöntemi Yaş-Ömür Yöntemi Ayrıştırma Yöntemi SATIŞLARIN KARŞILAŞTIRMASI ANALİZİ Satışların Karşılaştırması Yaklaşımı Düzeltme Yöntemi Düzeltme Türleri (Yüzdesel ve Parasal Düzeltmeler) Düzeltmelerin Belirlenmesinde ve Ölçülmesinde Kullanılan Yöntemler Niceliksel Teknikler Niteliksel Teknikler Bağıl Karşılaştırma Analizi Sıralama Analizi GELİR KAPİTALİZASYONU ANALİZİ Temel Kavramlar... 48

4 viii SPK Konut Değerleme Uzmanlığı Lisanslama Sınavlarına Hazırlık 7.2. Gelir Kapitalizasyon Yaklaşımı Değer Etkileri ve Değerleme İlkeleri ile İlişkileri Beklenti ve Değişim Arz ve Talep Değerlendirilecek Haklar Gelir Kapitalizasyonu Yöntemleri Direkt Kapitalizasyon Yöntemi Piyasadan Çıkarma (Emsal Satışlardan Çıkarma)Yöntemi Sentez Yöntemi Geri Dönüş Oranı Faiz Oranının Belirlenmesi Yatırım Bandı Yöntemi Özkaynak kapitalizasyonu Borç Karşılama (Kapsama) Oranı Getiri Kapitalizasyonu (Gelir Çarpanları) Brüt Kira Çarpanı ve Brüt Gelir Çarpanı (Potansiyel Brüt Gelir Çarpanı) Efektif Brüt Gelir Çarpanı Net Faaliyet Geliri Faaliyet Giderleri Borç Servisi ve Vergi Öncesi Nakit Akımı Faaliyet Giderleri Oranı ve Net Gelir Oranı Başa baş Oranı DEĞER GÖSTERGELERİNDE UZLAŞMA Temel Kavramlar Yaklaşımları Gözden Geçirme Uzlaşma Kriterleri Son Değer Tahmini KISMİ HAKLARIN DEĞERLEMESİ Mülke İlişkin Haklar Mülkiyeti Etkileyen Yasal Kurumlar Kiralanan Konut Değerlemesi Kiralama, Kiralama Hakkı Kira Bedeli Tipleri Pazar Kira Bedeli Sözleşme Kira Bedeli... 64

5 İçindekiler ix Ciro Üzerinden Kira Bedeli veya Katılım Kira Bedeli Kira ile ilgili Önemli Kavramlar Birleşik Hakların (Evlilik) Değeri Satış ve Geri Kiralama Kiralanan Gayrimenkul Değerlemesi KONUT FİNANSMANI Finansman Kaynakları Konut Finansman Sistemleri Dolaysız Yöntem Sözleşme Yöntemi Mevduat Finansman Yöntemi İpotek Bankası Yöntemi Konut Finansmanında Kamunun Rolü ve Müdahale Yolları Konut Finansmanında Kamunun Rolü Kamunun Konut Finansman Piyasasına Müdahale Yolları İPOTEK KREDİLERİ İpoteğin Tanımı ve Gelişimi İpoteği Düzenleyen Taraflar ve Düzenleme Süreci İpotek Düzenleyen Taraflar İpotek Düzenleme Süreci İpotek Kredisi Verilmesinde Kullanılan Kriterler İpotek Ödemelerinin Gelire Oranı (PTI) Kredi Tutarının Mülkün Değerine Oranı (LTV) İpotek Düzenlemenin Taşıdığı Riskler Fiyat Riski Kredi Kullanmama Riski İpotek Düzenlemeden Elde edilecek Getiriler İpoteğe Yatırımın Taşıdığı Riskler İpotek Sigortası İpotek Kredisi Türleri Klasik İpotek Kredisi Artan Geri Ödeme Tutarlı İpotek Kredileri Değişken Oranlı İpotek Kredi Fiyat Düzeyi Ayarlanan İpotek Kredisi İki Oranlı İpotek Kredileri Karma İpotek Kredileri... 74

6 x SPK Konut Değerleme Uzmanlığı Lisanslama Sınavlarına Hazırlık Sabit Oranlı/Basamaklı Ödemeli İpotek Kredileri Yüksek Ödemeli İpotek Kredileri İki Aşamalı İpotek Kredileri Kazanç Paylaşımlı İpotek Kredileri İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler İpotekten Geçen Menkul Kıymetler Teminatlı İpotek Yükümlülükleri Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler İpoteğe Dayalı Tahviller İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler Ana Teminatlar Tali Teminatlar Eşleşme Kriterleri KONUT PİYASASINA İLİŞKİN SON GELİŞMELER ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI Genel Değerleme Kavram ve İlkeleri Giriş Arazi ve Mülk Kavramları Gayrimenkul, Mülk ve Varlık Kavramları Fiyat, Maliyet, Pazar ve Değer Pazar Değeri En Verimli ve En İyi Kullanım Yararlılık Diğer Önemli Kavramlar Değerleme Yaklaşımları Özet Davranış Kuralları Giriş Kapsam Tanımlar Ahlaki İlkeler Dürüstlük Çıkar Çatışmaları Gizlilik Tarafsızlık Yetkinlik... 96

7 İçindekiler xi Talimatların Kabulü Dışarıdan Yardım Verimlilik ve Titizlik Açıklama Değerlerin Rapor Edilmesi Mülkiyet Türleri Giriş Taşınmaz Mülkiyeti Kişisel Mülkiyet Şirket Finansal Haklar Pazar Değerli Esaslı Değerleme (Uluslararası Değerleme Standartları 1) Giriş Kapsam Tanımlar Muhasebe Standartlarıyla İlgisi Standardın Açıklanması Tartışma Açıklama Yükümlülüğü Standartlardan Ayrılma Hükümleri Değerlemenin Raporlanması (Uluslar arası Değerleme Standartları 3) Giriş Kapsam Tanımlar Muhasebe Standartlarıyla İlgisi Standardın Açıklanması Tartışma Açıklama Yükümlülüğü Standartlardan Ayrılma Hükümleri Yürürlük Tarihi Borç Verme Amacına Yönelik Değerleme (Uluslar arası Değerleme Uygulamaları 2) Giriş Kapsam

8 xii SPK Konut Değerleme Uzmanlığı Lisanslama Sınavlarına Hazırlık Tanımlar Muhasebe Standartlarıyla İlgisi Uygulama Açıklama Yükümlülüğü Standartlardan Ayrılma Hükümleri Yürürlük Tarihi DEĞERLEME MATEMATİĞİ VE İSTATİSTİĞİ Paranın Zaman Değeri ve Faiz Hesaplamaları Değerlemede Kullanılan İstatistiki Kavramlar NAKİT AKIM ANALİZLERİ Nakit Akım Projeksiyonları İskonto (İndirgeme) Oranının Hesaplanması İskonto Edilmiş Nakit Akımları Analizi SORULAR 1 (Konut Değerlemesi) ÇÖZÜMLER 1: (Konut Değerlemesi) SORULAR 2 (Finans Matematiği) ÇÖZÜMLER 2 (Finans Matematiği) SORULAR 3 (Konut Değerlemesi + Finans Matematiği) ÇÖZÜMLÜ ÖRNEK SORULAR (Konut Değerlemesi) ÖRNEK SORULAR (Finans Matematiği) İkinci Bölüm MESLEKİ MEVZUAT VE ETİK KURALLAR, İLGİLİ VERGİ MEVZUATI 2.1. DEĞERLEMENİN HUKUKİ BOYUTU Hukuki Kavramlar Sermaye Piyasası Kanunu ve Sermaye Piyasası Kurulunun İlgili Tebliği Zorunlu Deprem Sigortası(DASK) Zorunlu Deprem Sigortasına Dair Kanun Hükmünde Kararname KONUT FİNANSMANI YASASI VE İLGİLİ MEVZUAT İcra İflas Kanunu Ve İlgili Mevzuat Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Finansal Kiralama Kanunu Toplu Konut Kanunu Gider Vergileri Kanunu

9 İçindekiler xiii Harçlar Kanunu Gelir Vergisi (193 Sayılı) Kanunu Gelir Vergisinin Esasları Gelir Vergisinin Mükellefi Gelire Giren Kazanç ve İratlar Ticari Kazanç Zirai Kazançlar Serbest Meslek Kazançları Ücretler Menkul Sermaye İradı Diğer Kazanç Ve İratlar Değer Artış Kazançları Arızi Kazançlar Gelir Vergisinde Beyanname Türleri İMAR KANUNU VE İMAR AFFI Genel Hükümler İmar Planları ile ilgili Esaslar İfraz ve Tevhid İşleri Yapı ile İlgili Esaslar İmar Affı İmar Yönetmeliklerindeki Önemli Kavramlar İSKÂN KANUNU İskân Muafiyetler BELEDİYE KANUNUN İLGİLİ HÜKÜMLERİ TAPU KANUNUNUN İLGİLİ HÜKÜMLERİ KAT MÜLKİYETİ KANUNU Genel Hükümler Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları Ana Gayrimenkulün Yönetimi Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi Devre Mülk Hakkı MEDENİ KANUN Mülkiyet Hakkının Unsurları

10 xiv SPK Konut Değerleme Uzmanlığı Lisanslama Sınavlarına Hazırlık Mülkiyet Hakkının Şümulü Müşterek Mülkiyet, İştirak Halinde Mülkiyet Taşınmaz Mülkiyetinin Mevzuu, İktisabı, Kaybı Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı İntifa Hakkı Sükna Hakkı (Oturma Hakkı) Üst Hakkı Kaynak Hakkı Taşınmaz Yükü Taşınmaz Rehni İpotek İpotekli Borç Senedi ve İhraç Senedi Taşınmaz Rehniyle Güvence Altına Alınan Ödünç Senetleri Rehinli Tahvil Tapu Sicili TAŞINMAZ KİRALARINA İLİŞKİN MEVZUAT Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun BORÇLAR KANUNU VE İLGİLİ MEVZUAT YAPI DENETİM HAKKINDA KANUN ÇEVRE KANUNU İLE İLGİLİ HÜKÜMLER KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARI KORUMA KANUNU VAKIFLAR VE İLGİLİ MEVZUAT Vakıflar Kanunu Türk Medeni Kanunun Aslında Vakıf Olan Tarihi ve Mimari Kıymeti Haiz Eski Eserlerin Vakıflar Umum Müdürlüğüne Devrine Dair Kanun Vakıflar Genel Müdürlüğünün Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname TEMEL VERGİ KAVRAMLARI Vergi Hukukunun Kaynakları Yasama Organından Doğan Kaynaklar Yürütme Organından Doğan Kaynaklar Yargı Organından Doğan Kaynaklar Diğer Verginin Yasallığı İlkesi Vergi Dairesi

11 İçindekiler xv Vergi Mahremiyeti Vergi Ehliyeti Vergi Mükellefiyeti ve Sorumluluğu Mükellef Vergi Sorumlusu Mücbir Sebepler Sürelerin Hesaplanması Vergilendirme Süreci Vergi Alacağının Ortadan Kalkması Vergi Muafiyeti ve İstisnası ve İndirimleri Vergi Suç ve Cezaları Vergi suçları Vergi Cezalarının Kalkması Vergi Cezalarında İndirim KONUT ALIM SATIMLARINDA KDV Vergiyi Doğuran Olay Özel Mülkiyete Konu Gayrimenkullerin Satışında KDV İşletme Aktifine Kayıtlı Gayrimenkullerin Satışında KDV Gayrimenkul Kiralanmasında KDV KONUT KİRALAMASINDAN ELDE EDİLEN GELİRLER (GAYRİMENKUL SERMAYE İRADILARI) EMLAK VERGİSİ Bina Vergisi Arazi Vergisi VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ VERGİ USUL KANUNUNDA YER ALAN GAYRİMENKULLERLE İLGİLİ DEĞERLEME HÜKÜMLERİ Değerleme Amortismanlar YABANCILARIN TÜRKİYEDE MÜLK EDİNİMİ VE YASAL MEVZUAT SORULAR 1 (Mesleki Mevzuat ve Etik Kurallar) SORULAR 2 (İlgili Vergi Mevzuatı) ÇÖZÜMLER 2 (İlgili Vergi Mevzuatı) SORULAR 3 (Mesleki Mevzuat ve Etik Kurallar) SORULAR 4 ve ÇÖZÜMLER (İlgili Vergi Mevzuatı)

12 xvi SPK Konut Değerleme Uzmanlığı Lisanslama Sınavlarına Hazırlık SORULAR 6 (Mesleki Mevzuat ve Etik Kurallar) SORULAR 7 (İlgili Vergi Mevzuatı) SORULAR 8 (Mesleki Mevzuat ve Etik Kurallar) SORULAR 9 (İlgili Vergi Mevzuatı) Kaynakça Ek 1. Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Ek 2. Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel Ek 3. Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi Ek 4. Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi Seri No: 2006/ Ek 5. Arsalara Ait Asgari Ölçüde m 2 Birim Değer Cetveli Ek 6. Değerleme Raporu Örneği Ek 7. Hukuk Sözlüğü Ek 8. Tapu Sözlüğü Ek 9. TEFE Endeksleri