EKSPERTİZ RAPORU. ARSA PAYI İLÇESİ Bahçelievler ADA NO - BLOK NO - BUCAĞI - PARSEL NO 82 KAT NO - ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ

Transkript

1 1. RAPOR BİLGİLERİ EKSPERTİZ RAPORU MÜŞTERİ ADI: HİRA YAPI ŞUBE ADI: İKİTELL, RAPOR TARİHİ: RAPORU DÜZENLEYE FİRMA RAPOR NO: ABC-TBANK ABC GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. 2. GAYRİMENKULÜN ADRESİ Yeni Bosna Merkez Mahallesi Çınar Caddesi No:20 Bahçelievler/İstanbul 3. GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ İLİ İstanbul PAFTA NO 1 ARSA PAYI İLÇESİ Bahçelievler ADA NO - BLOK NO - BUCAĞI - PARSEL NO 82 KAT NO - MAHALLESİ Yenibosna PARSEL ALANI m2 KÖYÜ - ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ BAĞ. BÖL. NO Tarla NİTELİĞİ - SOKAĞI - MALİKLER Ahmet Engin Şatır: Harun Murat Oğlu.TAM - - MEVKİİ Köyaltı TAPUNUN TÜRÜ Kat Mülkiyeti Kat İrtifakı Cins Tashihi Diğer 4. TAPU TAKYİDAT BİLGİLERİ İstanbul ili, Bahçelievler İlçesi, Bahçelievler Tapu Sicil Müdürlüğü nden ekspertiz tarihi itibariyle alınan bilgiye göre rapor konusu taşınmaz üzerinde; İRTİFAK: Krokisinde görüldüğü üzere 1292 m2 lik saha üzerinde TEK Genel Müdürlüğü lehine İrtifak Hakkı (Başlama tarih: ,bitiş Tarihi: süre) 31/12/ yevmiye İPOTEK: Eskişehir Bankası TAŞ (ESBANK) lehine tarih ve 6441 yevmiye no ile 1. Dereceden ,00 ETL ipotek mevcuttur. HSBC Bank A.Ş. lehine tarih ve 794 yevmiye no ile %125 faizli 2. Dereceden ,00 TL ipotek mevcuttur. 5. GAYRİMENKUL YAKIN ÇEVRESİ, ULAŞIMI, ÇEVRE YAPILAŞMA BİLGİLERİ VE KONUMU Değerleme konusu taşınmaz, KOMSAN KOMPRASÖR, İstanbul İli Bahçelievler ilçesine bağlı Yenibosna Merkez Mahallesi Çınar Caddesi, yer almaktadır. Taşınmaza ulaşım,tem otoyolu üzerinde doğu yönüne doğru ilerleyip sağda Basın Expres Yoluna (Atatürk Havaalanı TEM Bağlantı Yolu) dönülür. Bu yol üzerinde Güneşli Kavşağında solda Çınar Caddesine girilir. Bu cadde üzerinde 500 m ilerde sağda 20 dış kapı numarasında taşınmaza ulaşılmaktadır. Değerleme konusu taşınmaz İOSB ne 2 km, Atatürk Havalanına 1,5 km, 212 AVM ye 800 m mesafede yer almaktadır.

2 6. KROKİ 7. ANA GAYRİMENKUL ÖZELLİKLERİ Değerlemesi yapılan gayrımenkul İstanbul ili, Bahçelievler İlçesi, Yenibosna Merkez Mahallesinde bulunan m2 yüzölçümlü tarla üzerine inşa edilen, Ana bina, Komsan Komprasör Binası olarak konumlanmaktadır. Parsel üzerinde 1 adet şirket hizmet binası mevcuttur. 1 Bodrum + Zemin + 2 Normal Kat olmak üzere Toplam 4 kattır. Onaylı mimari projeye göre Ana Bina Bodrum kat, otopark, sığınak, yakıt deposu, zemin kat, bina girişi, teşhir salonu, hol, WC, 1. Normal kat, sekreterlik, toplantı odası, teknik büro, 5 oda, 2. Kısmı Normal katta, yemekhane, mutfak, hol, banyo, WC hacimlerinden oluşmaktadır. Bodrum kat 1865 m2, zemin kat 895 m2, 1. Normal kat 807 m2, 2. Normal kat 303 m2 olmak üzer toplam 3.870,00 m2 brüt kullanım alanına sahiptir. Mahallinde ise 1. Normal kat toplam 437 m2 alanlı asma kat olarak planlanmıştır. Projesine göre geri kalan 370 m2 lik kısmı galeri boşluğu olarak yapılmıştır. Ayrıca bodrum katta 200 m2 lik alan büyütmesi yapıldığından belediyece encümen kararı alınarak yıkılmasına hüküm verilmiştir. Mahallinde yıkım kararı olan 200 m2 lik ve 1. Normal katta yapılmayan 370 m2 lik alanla birlikte toplam m2 lik brüt kullanım alanına sahiptir. Değerleme konusu Taşınmaz KOMSAN KOMPRASÖR HİZMET BİNASI olarak kullanılmaktadır. Mahallinde, bodrum katta, otopark, 6 adet ofis, zemin katta, 6 adet ofis, showroom, toplantı odası, WC ler, sekreterya bölümü, asma kat (projesinde normal kat) 6 ofis, WC ler, 2. Normal kat 3 ofis, mutfak, WC hacimlerinden oluşmaktadır. Binanın etrafında açık otopark ve güvenlik mevcuttur. 8. GAYRİMENKUL İMAR DURUMU, RUHSAT, İSKAN, MİMARİ PROJE VB. BİLGİLERİ Bahçelievler Belediyesi İmar İşleri Müdürlüğünde alınan bilgilere göre, tastik tarihli Bahçelievler Revizyonlu Uygulama İmar Planında Prestijli Hizmet Alanı nda kalmaktadır. E=1,50 yapılaşma şartlarına haizdir tarihli 05 no lu yapı ruhsatına göre, sözkonusu yapı 3.870,00 m2 inşaat alanına sahiptir. Yapının yol kotu altı kat sayısı 1, yol kotu üstü kat sayısı 3 olmak üzere toplam kat sayısı 4 tür. 3/A yapı sınıfını kapsamaktadır. Yapı kullanma izin belgesi bulunmamaktadır. Bahçelievler Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivlerinde onay tarihli ve 94/175 sayılı tadilatlı mimari projesi incelenmiştir. Asıl proje tarih ve 90/1264 sayı ile kayıtlıdır.

3 9. MEVCUT DURUM İLE YASAL DURUM ARASINDAKİ FARKLAR Değerleme tarihi itibariyle taşınmazın mimari projesine kısmı uyumsuz olduğu tespit edilmiştir. 1. Normal kat mahallinde asma kat olarak düzenlenmiş olup, 370 m2 lik kısmı galeri boşluğu olarak düzenlenmiştir. Ayrıca bodrum katında 200 m2 lik alan büyütmesi yapıldığından tarih ve sayılı yapı tatil tutanağı ile tespit edilmiş olup, tarih ve 3667 sayılı encümen kararı ile 3194 sayılı İmar Kanunun 42. Maddesine istinaden ETL para cezası verilmiş olup, tarih ve 3668 sayılı encümen kararınca da 3194 sayılı İmar Kanunun 32. Maddesine istinaden rusat ve projeye aykırı yapılan kısmınnın yıkılmasına karar verilmiştir. 10. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER OLUMLU FAKTÖRLER OLUMSUZ FAKTÖRLER 1.TEM Bağlantı Yoluna cepheli olması 1.Taşınmazın üzerinde binanın eski olması, 2.Havaalanına yakın olması 11. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEM Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dahilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur. İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırabilir örnekler incelenir. Piyasa Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır. - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. - Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. - Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. - Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. - Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo - ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir. Gelir İndirgeme Yöntemi: Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu

4 yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır. Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. Değere esas teşkil eden çalışmalar ve analizler uzmanda saklı kalır. Maliyet Yöntemi: Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün 12 değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır şeklinde tanımlanmaktadır. Maliyet yaklaşımında geliştirmenin amortize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile mülkün değeri belirlenmektedir.

5 12. BÖLGE DEĞER ARAŞTIRMASI/EMSALLER/EMSAL KROKİSİ EMSAL 1 EMSAL 2 EMSAL 3 EMSAL 4 EMSAL 5 EMSALLERİN YORUMU Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu yere yakın, aynı cadde üzerinde konumlu ve aynı imar koşullarına sahip m2 lik arsa ,00 USD bedel ile satılıktır. (2723 USD/M2)(Çoruh Gayrimenkul ) Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu yere yakın, aynı cadde üzerinde konumlu ve aynı imar koşullarına sahip m2 lik arsa üzerine inşa edilmiş 3200 m2 kapalı inşaat alanlı bina ,00 USD bedel ile satılıktır. (Arsa;2.000 USD/M2, arsa+bina; USD/m2) (Sunta Emlak ) Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu yere yakın, aynı cadde üzerinde konumlu ve aynı imar koşullarına sahip 500 m2 lik arsa üzerine inşa edilmiş 2100 m2 kapalı inşaat alanlı bina ,00 USD bedel ile satılıktır. (Arsa;4.267 USD/M2, arsa+bina; USD/m2) (Örs Gayrimenkul ) Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu yere yakın, aynı cadde üzerinde konumlu ve aynı imar koşullarına sahip m2 lik arsa ,00 USD bedel ile satılıktır. (2.754 USD/M2)(Akar Emlak ) Emsallerin birim m² değerlerinde bölge özellikleri dikkate alınarak birim m² si için TL/m² değer takdir edilmiştir. taşınmazın arsa 13. SATIŞ KABİLİYETİ SATILABİLİR SATIŞI ZOR ÖNEMLİ NOT ALICISI AZ SATILAMAZ

6 14. SONUÇ YASAL DURUM DEĞERİ MEVCUT DURUM DEĞERİ TL(ONBİRMİLYON TÜRK LİRASI) TL(ONBİRMİLYON LİRASI) ARSA DEĞERİ: YAPI DEĞERİ : 2132,00 m2x4400 TL/m2= TL 3.500,00m2X475 TL/m2 = ,00TL TOPLAM= TL düzeltilerek ,00 TL olarak takdir edilmiştir. 15. GAYRİMENKULÜN SİGORTAYA ESAS DEĞERİ Gayrimenkulün Alanı Gayrimenkulün Yapı Sınıfı Birim Değer Sigortaya Esas Değer A 475 TL/m² 3700X475 TL/m²= TL 16. FİRMA ORTAĞI SONUÇ CÜMLESİ Söz konusu gayrimenkullerin özellikleri, bulunduğu konum, kullanış maksadı, yapı yaşı, büyüklüğü, cephe özellikleri ve çevresinde yer alan emsalleri de göz önüne alınarak emsal karşılaştırma ve maliyet yöntemine göre projeye esas yasal değeri,mevcut durum değeri ,00.-TL (ONBİRBİRMİLYON TÜRK LİRASI) tahmin ve takdir edilmiştir. Değerleme Firması Ortağı İmzası AyşeYILDIRIM (BAŞKAZANCI) SPK Değerlemeyi Yapan Personelin İmzası Ender BÖNCÜ Harita Mühendisi ABC GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Mebusevleri Mahallesi, İller Sokak, No:1/2, Çankaya / ANKARA Tel: Faks: abc@abcgdd.com

7 FOFOTOĞRAFLAR

8

9

10

11